2010年10月4日星期一

中国房价实际上是世界第一

房价的唯一评价标准就是租售比
中国房价实际上是世界第一,
中国的房价是勒索国民栖身需求的“盐税”

 
实际上房价唯一合适的评价标准,就是同类房的租售比。房子的特点就是单项价格高,成交量相对小,象中国和香港这样,将房子当成了流通品的,甚至是自以为保值的大额“货币代用品”,所谓“平均房价”是完全没有意义的。在已经成熟的城市如伦敦,真正流通中的房子极少,有价无市成交价又比报价大大偏低。

于房市流通的特点,成交量少而偶然性大,受偶然因素影响而有大的波动,更不要说所谓世界上的房子有多贵的报价。简单地用公式的表达,(房价=K系数×(人均收入/流通率)),同时(报价=M系数×(成交价/流通率)),报价高于成交价,而反比于流通性。这就是象莫斯科和伦敦这些房子流通性很低的城市里,报价会显得非常高。实际的成交价,则由于大部分不公开而无法精确统计。

中国由于将住房(通常有70年使用期限且无土地所有权)视为货币等效金银的“投资品”,同时低收入社群限制在农村,完全没有农村的住房消费和农村土地从应的住房,将所有真的假的官方制造的住房需求集中到城市,又主要是几个大城市中体现,流通率又非常高(世界第一),这样中国的实际房价,如果和欧美口径相比,至少要再乘以十倍以上;中国房价已经是世界第一,并且遥遥领先!

连中国这样的计划经济社会都不能得到准确的房价统计,不妨想想,“房地产世界房价调查公司”是怎么得到世界房价排名的?唯一的可能的结论就是,中国地产商付钱的这份“调查报告”,为中国房价还有很大上升空间的结论而泡制的一份想象报靠而已。毫无疑问,对于“房子金银货币化”的地产商来说,编造这类报告是有利可图的,而且非常有利可图,——>假如读者脑残比例足够高的话!

再举另一个例子,笔者一朋友在加州洛彬砚郊外的一套5000平方米占地,建筑面积1500平方米的三层别墅,标价250万美元成交120万美元。不知是否说明美国是世界上房价地价最便宜的国家呢?实际上西方国家的中产以上阶层是很少住在城中的公寓里的,(即中国人买的“房子”),有点钱的都会在郊外买房租房。就连两房贷款的那种无抵押的房子,也是郊外的连地皮独立房子。

因此,美国人的房子消费就是没有钱的时侯就在城里租公寓住,有了房子就到郊外买房子。这样城里的房子就处于很低的流通率,而且买卖都是幢买卖,象中国和香港这样一座座独立公寓的分开买卖的比例很低,价格也很低,完全可以忽略。笔者对其中一两座楼房了解过,如果公寓分开卖时,都有补充条款,房主可以按某一底价回收公寓房产权,相当于中国的拆迁费,却早有预约。

因此欧美这样的社会就令到城里的房价是涨不起来的,涨的是周边农乡土地的价格,因为被一批批建成居住别墅出售,从而在全社会的土地使用中得到了市场优化的处理。但是在中国就受制于国企单位无偿划拨的大量土地的沉淀和农村土地不能用于房地产,而且房地产实际上不含土地产权,也不具备永久使用价值。中国的房“产”,实际上是国家作为大地主的房客的长期租约。

中国的房地产实际上如同将封建王朝勒索国民食盐的硬性需求的盐税,对中国国民居住栖身的硬性需求加以勒索而已!正如肖总税局长所称,“宏观税收还有很大上升空间”,并不是因为中国人富得纳不完的税,而是吃饭财政会将自身特权最大化,直到社会崩溃为止!所以不从卖房中收税,也要从“没有土地产权的有限期使用权”的房子持有中收房产税,其实就是“长期租约持有税”即印花税!

 

加强廉租房建设,经适房是面向中等阶层的
经适房会令房价更加高涨
有关人士不宜以民粹的姿态鼓动经济适用房
取消开发商,不如取消经济适用房》;
房价下跌并不是为了人人买得起房》;
减少房地产泡沫破裂危害的上中下策》;
有房不如租房
政府国有垄断经营取代房地产商是倒退
保障性住房租赁补贴和廉租房瓦解房地产泡沫
时寒冰的夹心层论只是“刚性需求”的另一种忽悠
中国不缺房子,最重要是完善租赁市场盘活存量
经适房和保障房是地方福利;“政府建立房地产垄断国企”;高房价因土地财政不是房地产商赚了钱
《房价评价标准就是租售比;中国房价实际上是世界第一;中国的房价是勒索国民栖身需求的“盐税”》

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